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ERP incomplet, vente annulée
Publié le 27 Janvier 2020
L'acquéreur avait vu apparaître des fissures importantes quelques années après la transaction. La vente est annulée pour dol.
L'acquéreur d'un pavillon avait vu apparaître des fissures importantes affectant l’immeuble quelques années après la transaction. Il avait alors appris que la maison était située dans une zone frappée par une longue sécheresse quinze ans plus tôt et qu'en vertu d'un arrêté de catastrophe naturelle, l'ancien propriétaire avait d'ailleurs été indemnisé
N’en ayant pas été informé lors de l’achat, l’acquéreur avait assigné l’ancien propriétaire en annulation de la vente pour dol.
L’expertise avait révélé que l’immeuble était situé dans le périmètre d’une zone qui avait été concernée par des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse de mai 1989 à septembre 1996, qu’un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris et que le propriétaire indélicat avait bénéficié d’une indemnité, information qu’il avait omis de porter à la connaissance de l’acquéreur, lors de la conclusion de la vente.
Lors de la signature du compromis de vente, il avait été remis à l’acquéreur un état des risques naturels et technologiques établi le même jour qui ne comportait aucune indication sur une précédente catastrophe naturelle. En outre, dans l’acte authentique de vente signé le 1er octobre 2010 il a été porté en page 11 dans son paragraphe ‘‘risques naturels et technologiques'', l’indication que le vendeur ‘‘Déclare qu’à sa connaissance le bien n’a jamais connu de sinistre résultant de catastrophe naturelles ou technologiques''.
La Cour d’appel avait souverainement retenu que cette indication venait conforter la dissimulation intentionnelle d’une information qui aurait déjà dû être donnée à la date du compromis de vente, le diagnostic fourni étant manifestement biaisé ainsi que le premier juge l’a relevé, en la doublant d’une déclaration mensongère. Elle estime ainsi que l’information tenant à l’existence d’un précédent sinistre sécheresse avec mouvement de terrain constituait une information essentielle pour l’acquéreur et que le silence fautif du vendeur avait vicié le consentement de l’acquéreur sur un élément déterminant et l’avait conduit à contracter à des conditions qu’il n’aurait pas acceptées s’il avait eu connaissance, même au dernier moment, de cette information, la Cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que le comportement du vendeur était constitutif d’une réticence dolosive et que la vente devait être annulée.
Raisonnement approuvé par la Cour de cassation. L'information dissimulée était donc objectivement et évidemment une information substantielle, et il n'était donc pas nécessaire de prouver qu'elle était déterminante dans le consentement de cet acquéreur.
Cass. Civ 3, 7.11.2019, F 18-13.463.
Mise en ligne le lundi 27 janvier 2020
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