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LA VENDEUSE DISSIMULE L’INFESTATION, LE DIAGNOSTIQUEUR TOUT DE MÊME CONDAMNÉ SOLIDAIREMENT POUR SA NÉGLIGENCE - 18/07/2022

La vendeuse de cette maison a délibérément dissimulé une infestation de termites à ses acquéreurs, mais aussi au diagnostiqueur.

Pour autant, ce dernier a commis des négligences dans l’exécution de sa mission. La cour d’appel de Montpellier a finalement décidé de condamner solidairement la vendeuse et l’assureur du diagnostiqueur des frais de remise en état de la maison.

Peu de temps après leur achat réalisé le 28 septembre 2020, les acquéreurs découvrent que leur maison était infestée de termites du genre réticulitermes. Une infestation suffisamment importante pour qu’un expert leur conseille, le 31 mars 2021, de quitter les lieux en raison du risque d’effondrement d’une partie de la toiture de la maison. Les vendeurs ont alors décidé de se tourner vers la justice. Par jugement du 21 mars 2022, le tribunal judiciaire de Béziers les a pourtant déboutés en faisant valoir qu’« en l’absence de tout autre élément de nature à prouver la faute des défendeurs établie factuellement et au regard des règles de droit et en se bornant à inviter le tribunal à rechercher par lui-même les éléments factuels de la faute, [les acquéreurs] échouent à justifier du bien-fondé de leurs demandes qui seront par conséquent rejetées ». Ils ont alors décidé de faire appel de ce jugement.

Dans son arrêt du 7 juillet 2022, la cour d’appel de Montpelier a infirmé ce premier jugement en de nombreux points. Tout d’abord, il a été démontré que l’infestation de termites a bien été cachée par la vendeuse même si « les atteintes aux bois de structure n’étaient pas visibles et que le repérage de l’important cordonnet situé sur la poutre de charpente accessible seulement par une trappe n’était pas aisé pour un non professionnel du bâtiment ». Cependant, il s’avère que la vendeuse avait réalisé, entre 2014 et 2016, des travaux de réfection partielle de la toiture en auto-construction. L’expert judiciaire a établi que, durant ces travaux, les anciennes plaques en fibrociment avaient été déposées et qu’un nouveau litelage avait été mis en place sur les pannes entrainant l’écrasement des cordonnets de termites présents sur la face supérieure des pannes. Ce constat établit avec certitude que ces cordonnets étaient déjà présents courant 2016. De plus, l’expert judiciaire a relevé que le litelage n’avait pas été cloué sur la panne centrale la plus endommagée alors qu’il l’avait été sur toutes les autres pannes. En effet, cette panne avait tellement été attaquée par les termites qu’elle ne présentait déjà plus aucune résistance mécanique ce qui rendait impossible de clouer les liteaux sur cette panne. L’expert conclut donc que l’infection par les termites était déjà présente en 2016 lors de la réfection de la toiture. La vendeuse ne pouvait donc ignorer l’ampleur des dégâts et a donc délibérément choisi de poursuivre ses travaux en dissimulant le sinistre affectant la charpente et ensuite de maintenir les acquéreurs dans l’ignorance afin de leur vendre au prix normal du marché une maison infestée de termites qui était vouée à s’effondrer à court ou à moyen terme.

Ces derniers sont donc fondés à demander une restitution partielle du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice. Une somme que la cour a décidé de fixer à plus de 88 000 € auquel s’ajoute un préjudice de jouissance subi de 200 €/mois à compter du 1er avril 2021 jusqu’au paiement de la somme due.

Mais la vendeuse ne sera pas seule à régler la note. En effet, la cour d’appel de Montpellier a également relevé des erreurs du diagnostiqueur qui n’avait pas repéré l’infestation. Il aurait notamment dû constater la présence d’une trappe de visite des combles qui lui aurait permis de les inspecter et de « découvrir à seulement 30 cm une poutre de charpente présentant en partie supérieure un important cordonnet de termites. » Une négligence dans l’exécution de son obligation de repérage des termites normalement sanctionnée par la réparation de l’intégralité des préjudices subis par les acquéreurs du fait de leur méconnaissance de ce vice au moment de la vente. Mais la cour a cependant retenu que la vendeuse a fait intervenir la société de diagnostic sans l’informer de la présence de termites, ou à tout le moins sans l’informer des dégradations importantes affectant la charpente qu’elle avait découvertes lors des travaux de réfection. La cour d’appel estime donc que « cette réticence dolosive » prive la vendeuse de tout recours en garantie contre ce professionnel qui, bien qu’étant auteur d’une faute de négligence, a été volontairement trompé par son client. Par conséquent, l’assureur du diagnostiqueur est donc condamné in solidum avec la vendeuse à indemniser les acquéreurs de l’intégralité du préjudice subi. A noter cependant que la vendeuse est condamnée à relever et garantir la compagnie d’assurance de l’intégralité de cette dette in solidum.

Me Guillaume Desmures, avocat de la compagnie assurance dans cette affaire, commente cette décision : « Ce qui est intéressant dans ce dossier c’est que la vendeuse a été reconnue responsable d’un dol à l’égard du diagnostiqueur. On sait, depuis 2015, que le préjudice en matière d’infestation de termites correspond au coût des réparations. Mais parce que la vendeuse nous a caché une information, elle est condamnée à nous relever et garantir entièrement. Concrètement, nous sommes condamnés ensemble. Les acquéreurs peuvent donc agir entièrement contre l’assurance du diagnostiqueur mais celle-ci peut se retourner intégralement contre la venderesse pour obtenir le remboursement de la condamnation versée. »

NDLR: il est fort à parier que l'assureur du diagnostiqueur ne manquera pas de poursuivre la cliente vendeuse pour son non respect du contrat de mission consistant à déclarer tout évènement significatif de la vie du bâtiment, car le diagnostic est avant tout une investigation, et comme toute travail d'enquête, ce sont les indices à disposition qui permettent d'établir une stratégie de recherche. Ce malgré, une faute grave du diagnostiqueur de ne pas avoir inspecté les combles pourtant accessibles ou de ne pas avoir émis de réserve sur cette partie en en justifiant la raison de la non visité (trappe non démontée par exemple).


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