Tout sur la loi ALUR concernant les diagnostics

Publié le 30 Janvier 2014

Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

Concernant les diagnostics en cas de location :

·         Un diagnostic gaz obligatoire

Le contenu du diagnostic gaz  doit être précisé par décret à venir (normalement courant 1er semestre 2015), l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Nous reviendrons sur cette info dès que les textes seront parus.

Il devra être annexé au dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Un décret en Conseil d'État, publié dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi, en définira les modalités d'application ainsi que sa date d'entrée en vigueur en fonction des enjeux liés aux différents types de logements.

·         Le repérage de l’amiante dans le DDT(dossier de diagnostics techniques) :

Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante inscrits sur une liste définie par voie réglementaire, doit être annexé au dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

(pour rappel : actuellement, seule la mise à disposition au locataire du rapport de repérage amiante en immeuble collectif est obligatoire s’il en fait la demande, par ailleurs la loi sur le logement décent impose de fournir un logement exempt de risque amiante)

·         Un diagnostic électricité dans le DDT:

Un état de l'installation intérieure d'électricité dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes devra être annexé au dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Un décret en Conseil d'État, publié dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi, en définira les modalités d'application ainsi que sa date d'entrée en vigueur en fonction des enjeux liés aux différents types de logements.

·         Création d’un contrat-type de location mentionnant notamment « la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, telle que définie dans le code de la construction et de l'habitation ».

·         Recours du locataire en cas d’absence de la mention de la surface habitable dans le contrat de location.

Possibilité pour le locataire, en cas d’absence de la mention de la surface habitable dans le contrat de location, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, de mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. »

·         Recours du locataire en cas de surface habitable inférieure à celle mentionnée dans le bail.

Possibilité pour le locataire, sur le même principe que la loi carrez, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, de demander  une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »

Cette mesure a fait l’objet d’un long débat sur le délai de recours et le caractère rétroactif de la diminution du loyer.

·         Obligation de transmettre au diagnostiqueur les index de chaque énergie relevés lors de l’état des lieux en vue de l’établissement du DPE :

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des compteurs pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel.

L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

(rappel, factures nécessaires à l’établissement du calcul des consommations pour le DPE dans les cas suivants : locaux à usage autres qu’habitation, maison individuelle et logement en immeuble collectif construit avant 1948, logement en immeuble collectif avec au moins un système de chauffage ou d’ECS collectif sans comptage individuel).

·         Réflexion sur la possible intégration de la performance énergétique parmi les caractéristiques du logement décent.

Le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur l'opportunité de réviser le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, notamment sur la possibilité d'une évolution de la définition du seuil minimal de superficie en deçà duquel un logement est considéré comme indécent et d'une intégration de la performance énergétique parmi les caractéristiques du logement décent.

Concernant la vente :

·         L'obligation de mesurage du lot:

La promesse et l'acte de vente doivent déjà mentionner la superficie du lot, dit « mesurage Carrez ».

S'ajoutait à ce mesurage, celui de la « surface habitable », mais cette nouvelle obligation a finalement été supprimé par l'article 15 de la loi n°2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives publiée au Journal Officiel du 21 décembre 2014.

·         Création d’un diagnostic technique global des copropriétés :

Un diagnostic technique global des immeubles remplacera celui réalisé actuellement lors de la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans.

Ce diagnostic aura pour objet d’informer les copropriétaires de l’état de leur bien commun pour leur permettre d’évaluer son état de conservation et de programmer, le cas échéant, les travaux nécessaires à son entretien ou à sa réhabilitation.

A noter également :

Mérule : un dispositif  d’information copié sur celui relatif aux termites

Les deux assemblées ont voté un dispositif d’information, articulé autour des connaissances et des caractéristiques locales du développement du champignon et organisé à partir du modèle en place pour la lutte contre les insectes xylophages (termites) et l’état des risques naturels et technologiques.

Ainsi, dès qu’il aura connaissance de la présence de mérule (serpula lacrymans) dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé devra en faire la déclaration en mairie.

A défaut d’occupant, la déclaration incombera au propriétaire.

Pour les parties communes d’un immeuble relevant de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombera au syndicat des copropriétaires.

Cette mesure, prévue dans l’article 41 bis de la future loi, a été votée dans les mêmes termes par les deux assemblées. Elle est donc définitivement adoptée.