Amiante : l'obligation de délivrance du bailleur s'impose

Sauf clause expresse contraire dans le bail commercial, le bailleur doit prendre en charge le prix des travaux de désamiantage.

Avant de prendre à bail commercial un immeuble destiné à un usage de crèche, une association, conclut un contrat de promotion immobilière avec un promoteur pour la conception et la réhabilitation de l’immeuble. Le promoteur, ayant découvert la présence, sur la toiture du bâtiment, de plaques de fibrociment contenant de l’amiante, réalise des travaux de retrait d’amiante non prévus dans son contrat et l’association assigne la bailleresse en paiement de la somme correspondant au prix des travaux de désamiantage et en réparation du préjudice financier entraîné par le retard de la livraison de l’immeuble.

Pour rejeter ces demandes, la cour d’appel de Versailles retient qu’en vertu du contrat de promotion immobilière, le promoteur était tenu à une obligation de résultat qui comprenait celle d’identifier et de contrôler la conformité de l’immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme en vigueur, y compris, par conséquent, celle relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante, et que le projet de promotion immobilière de ce promoteur comprenant la description technique et l’offre financière était annexé au bail, de sorte que l’association ne peut, ni se prévaloir de son ignorance quant à la présence de matériaux en amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée, ni lui réclamer de répondre de l’obligation d’enlever les matériaux ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori, lui demander de l’indemniser des retards dans la livraison de l’immeuble.

L’arrêt est cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui lui reproche de priver sa décision de base légale en se déterminant par des motifs impropres à caractériser une exonération du bailleur.

En effet, les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire.

Arrêt - Cass. 3e civ. 18 janv. 2018, n° 16-26011.